Chuyển đổi số

Theo Luật Chuyển đổi số 2025, doanh nghiệp xây dựng và bất động sản số hóa cần chuẩn bị gì?

01/08/2026
2 lượt xem
0 bình luận

Điểm cần chú ý nhất: điểm a khoản 3 Điều 24 cho phép các Bộ ban hành quy định về công trình hạ tầng kỹ thuật BẮT BUỘC tích hợp thiết bị cảm biến, kèm lộ trình áp dụng.

Ngành xây dựng và bất động sản chịu tác động của nhóm luật công nghệ theo hai hướng: yêu cầu kỹ thuật với công trình, và nghĩa vụ khi xử lý dữ liệu khách hàng.

Yêu cầu tích hợp thiết bị cảm biến vào công trình

Khoản 1 Điều 24 Luật Chuyển đổi số 148/2025/QH15 quy định: Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện tích hợp thiết bị cảm biến cho phép thu thập dữ liệu về môi trường xung quanh và các ứng dụng công nghệ số vào hạ tầng kỹ thuật giao thông, năng lượng, cấp thoát nước, đô thị, TÒA NHÀ CÔNG CỘNG, môi trường và hạ tầng kỹ thuật khác.

Điểm quan trọng nhất nằm ở điểm a khoản 3 Điều 24: các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành hoặc trình cấp có thẩm quyền ban hành quy định về công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc phạm vi quản lý BẮT BUỘC tích hợp thiết bị cảm biến và các ứng dụng công nghệ số khác, kèm theo lộ trình áp dụng phù hợp với Chiến lược hạ tầng số, các quy hoạch, chiến lược trong từng lĩnh vực.

Từ "bắt buộc" cho thấy đây sẽ trở thành yêu cầu kỹ thuật với một số loại công trình. Doanh nghiệp trong ngành cần theo dõi quy định của Bộ quản lý ngành xây dựng và lộ trình áp dụng — vì việc bổ sung hệ thống cảm biến sau khi công trình đã hoàn thành tốn kém hơn nhiều so với đưa vào thiết kế từ đầu.

Điểm b khoản 3 Điều 24 giao các cơ quan này ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, yêu cầu về kết nối, chia sẻ, khai thác phù hợp với từng lĩnh vực; điểm c giao ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, hướng dẫn để bảo đảm dữ liệu từ hạ tầng truyền dẫn cho kết nối máy tới máy có khả năng kết nối, chia sẻ.

Hai yêu cầu với dự án tích hợp

Khoản 2 Điều 24 quy định việc triển khai các dự án tích hợp phải bảo đảm:

Điểm a — khả năng kết nối và chia sẻ dữ liệu thiết yếu phát sinh từ các thiết bị cảm biến, tuân thủ quy định của pháp luật về dữ liệu và bảo vệ dữ liệu cá nhân;
Điểm b — tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật có liên quan; bảo đảm an ninh mạng và khả năng mở rộng, tương thích, liên thông, vận hành liên tục giữa các hệ thống.

Yêu cầu tương thích, liên thông tại điểm b có hệ quả với việc chọn thiết bị: hệ thống dùng giao thức đóng, không công bố, sẽ khó đáp ứng và cũng khó tích hợp với các hệ thống khác của tòa nhà về sau.

Bản sao số công trình

Mô hình số của tòa nhà phục vụ thiết kế, thi công và vận hành là ứng dụng phổ biến. Điều 29 Luật 148/2025/QH15 quy định về bản sao số.

Khoản 1 Điều 29 có mặt thuận lợi: cơ quan, tổ chức, cá nhân nghiên cứu, phát triển và ứng dụng bản sao số được hưởng ưu đãi theo quy định của pháp luật về khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo, pháp luật về công nghiệp công nghệ số; được bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ đối với mô hình, thuật toán và giải pháp liên quan.

Khoản 2 Điều 29 đặt ba nghĩa vụ lên tổ chức, cá nhân triển khai bản sao số:

Bảo đảm tính chính xác, cập nhật và đồng bộ dữ liệu;
Thông báo cho người sử dụng khi đang tương tác hoặc sử dụng kết quả đầu ra do bản sao số tạo ra;
Chịu trách nhiệm về hệ quả phát sinh từ việc sử dụng bản sao số trong quản lý, vận hành và ra quyết định.

Nghĩa vụ thứ ba đáng chú ý với ngành xây dựng: nếu quyết định kỹ thuật dựa trên mô hình số mà mô hình không phản ánh đúng hiện trạng công trình, hậu quả thuộc về người triển khai.

Hàm ý thực tế: cần quy trình cập nhật mô hình khi có thay đổi thiết kế hoặc thi công khác thiết kế, và cơ chế kiểm tra định kỳ độ khớp giữa mô hình và thực tế.

Khoản 4 Điều 4 Luật 148/2025/QH15 cũng xác định xây dựng và phát triển bản sao số là một trong các hoạt động chuyển đổi số — nghĩa là chi phí cho việc này là khoản chi hợp lệ khi lập dự toán.

Hồ sơ công trình dạng điện tử

Hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công, biên bản nghiệm thu là những tài liệu cần lưu trữ dài hạn. Việc số hóa có căn cứ tại Luật Giao dịch điện tử 20/2023/QH15.

Khoản 1 Điều 13 quy định điều kiện lưu trữ dưới dạng thông điệp dữ liệu, gồm ba yêu cầu — trong đó điểm c yêu cầu lưu theo cách cho phép xác định nguồn gốc khởi tạo, người gửi, người nhận, thời gian gửi, nhận.

Khoản 3 Điều 13 khẳng định việc lưu trữ thông điệp dữ liệu có giá trị như lưu trữ văn bản giấy; nội dung và thời hạn lưu trữ theo pháp luật về lưu trữ và quy định khác có liên quan.

Với hồ sơ đã có dưới dạng giấy, khoản 1 Điều 12 quy định điều kiện chuyển đổi, trong đó:

Điểm c — có ký hiệu riêng xác nhận đã được chuyển đổi từ văn bản giấy sang thông điệp dữ liệu và thông tin của cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện chuyển đổi;
Điểm d — với giấy phép, giấy chứng nhận, chứng chỉ, văn bản xác nhận, văn bản chấp thuận khác do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền phát hành thì phải có chữ ký số của cơ quan, tổ chức thực hiện chuyển đổi.

Điểm d áp dụng với giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng chỉ hành nghề — nhóm tài liệu phổ biến trong ngành.

Dữ liệu khách hàng bất động sản

Hồ sơ khách hàng bất động sản chứa thông tin có giá trị: thông tin định danh, khả năng tài chính, nhu cầu và lịch sử giao dịch. Đây là nhóm dữ liệu thường bị mua bán trái phép.

Khoản 3 Điều 5 Luật 148/2025/QH15 nghiêm cấm thu thập, sử dụng, chia sẻ, mua, bán, khai thác dữ liệu số trái quy định của pháp luật.

Điều này áp dụng cả hai chiều: doanh nghiệp không được bán danh sách khách hàng của mình, và cũng không được mua danh sách từ nguồn không rõ căn cứ.

Khoản 1 Điều 27 Luật 148/2025/QH15 quy định chủ quản dữ liệu phải chủ động thiết lập quy trình, biện pháp bảo vệ dữ liệu phù hợp với tính chất hoạt động và phương thức đáp ứng yêu cầu của chủ thể dữ liệu.

Với đặc thù ngành có nhiều nhân viên kinh doanh và tỷ lệ luân chuyển cao, điểm d khoản 2 Điều 26 Luật An ninh mạng 116/2025/QH15 về cơ chế kiểm soát chặt chẽ nhân sự trực tiếp tham gia xử lý dữ liệu đặc biệt đáng lưu ý.

Ba biện pháp cụ thể: phân quyền theo nhóm khách hàng phụ trách; ghi nhật ký thao tác xuất dữ liệu hàng loạt; và thu hồi quyền ngay khi nhân sự nghỉ việc.

Hợp đồng điện tử trong giao dịch

Khoản 1 Điều 34 Luật 20/2023/QH15 khẳng định hợp đồng điện tử giao kết từ tương tác giữa hệ thống thông tin tự động với người không bị phủ nhận giá trị pháp lý chỉ vì không có sự kiểm tra hay can thiệp của con người.

Nhưng khoản 2 Điều 1 lưu ý: Luật này không quy định về nội dung, điều kiện, hình thức của giao dịch. Với giao dịch bất động sản, các yêu cầu về hình thức và thủ tục theo pháp luật chuyên ngành vẫn áp dụng đầy đủ.

Khoản 3 Điều 1 nêu nguyên tắc: trường hợp luật khác quy định không được thực hiện giao dịch bằng phương tiện điện tử thì thực hiện theo quy định của luật đó.

Vì vậy trước khi điện tử hóa một loại giao dịch, cần tra cứu pháp luật chuyên ngành xem có quy định hạn chế nào không.

Với các loại hợp đồng được phép giao kết điện tử, khoản 2 Điều 23 quy định chỉ chữ ký điện tử chuyên dùng bảo đảm an toàn hoặc chữ ký số mới có giá trị tương đương chữ ký của cá nhân trong văn bản giấy.

Danh mục việc cần làm

Theo dõi quy định của Bộ quản lý ngành về công trình bắt buộc tích hợp thiết bị cảm biến và lộ trình áp dụng;
Chọn thiết bị và giải pháp dùng chuẩn giao tiếp mở, bảo đảm khả năng liên thông;
Với dự án có bản sao số, thiết lập quy trình cập nhật mô hình khi có thay đổi và kiểm tra độ khớp định kỳ;
Số hóa hồ sơ công trình theo đúng yêu cầu tại Điều 12 và Điều 13 Luật 20/2023/QH15;
Dùng chữ ký số của tổ chức khi chuyển đổi giấy phép, chứng nhận, chứng chỉ;
Rà soát nguồn gốc dữ liệu khách hàng đang có;
Phân quyền truy cập theo nhóm khách hàng phụ trách và ghi nhật ký xuất dữ liệu;
Thu hồi quyền truy cập ngay khi nhân sự kinh doanh nghỉ việc;
Tra cứu pháp luật chuyên ngành trước khi điện tử hóa từng loại giao dịch.