Một bạn môi giới nhà đất làm tự do khá mát tay, gom được nhóm cộng tác viên rồi muốn lập công ty để nhận phân phối dự án. Bạn ấy tưởng cứ lập công ty là môi giới thoải mái, nhưng khi làm việc với chủ đầu tư mới biết nhân sự môi giới cần có chứng chỉ hành nghề. Bất động sản là lĩnh vực được quản lý khá chặt, nên cần nắm rõ điều kiện trước khi bắt tay. Xem thêm: điều kiện cần để thành lập công ty.
Phân biệt các hoạt động bất động sản
Trước hết, hãy xác định bạn làm mảng nào, vì điều kiện mỗi mảng khác nhau:
- Kinh doanh bất động sản: mua bán, cho thuê, đầu tư dự án.
- Dịch vụ môi giới bất động sản: làm trung gian kết nối người mua và người bán.
- Dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản và sàn giao dịch bất động sản.
Hãy đăng ký mã ngành đúng với hoạt động dự định làm.
Điều kiện về vốn và pháp nhân
Hoạt động kinh doanh bất động sản phải được thực hiện thông qua doanh nghiệp và đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đây là lĩnh vực có những ràng buộc riêng so với ngành nghề thông thường, đặc biệt khi tham gia đầu tư, phát triển dự án. Bạn nên tìm hiểu kỹ quy định hiện hành thay vì áp dụng theo kinh nghiệm truyền miệng.
Chứng chỉ hành nghề môi giới
Đây là điểm mà bạn môi giới ở đầu bài chưa để ý. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản cần có chứng chỉ hành nghề môi giới được cấp theo quy định. Với hoạt động môi giới qua công ty, bạn cần:
- Đảm bảo nhân sự môi giới có chứng chỉ hành nghề hợp lệ.
- Tuân thủ quy định về việc hành nghề môi giới phải gắn với tổ chức.
- Lưu giữ hợp đồng môi giới, chứng từ giao dịch minh bạch.
Minh bạch giao dịch và thuế
Giao dịch bất động sản có giá trị lớn nên dễ phát sinh tranh chấp và bị soi xét về thuế. Vì vậy công ty cần:
- Lập hợp đồng rõ ràng, đúng quy định về công chứng, đăng ký nếu có.
- Xuất hóa đơn và ghi nhận doanh thu môi giới trung thực.
- Thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ với các giao dịch phát sinh.
Tóm lại, kinh doanh bất động sản tiềm năng lớn nhưng khung pháp lý chặt chẽ, từ vốn, chứng chỉ đến minh bạch giao dịch. Nếu bạn muốn lập công ty đúng hướng ngay từ đầu và tránh rủi ro pháp lý, hãy cân nhắc dịch vụ thành lập công ty bất động sản trọn gói để được tư vấn theo đúng quy định mới nhất.
Điều kiện kinh doanh bất động sản đi kèm với dự án
Với mảng môi giới thuần túy như tình huống bạn ở đầu bài, gánh nặng chủ yếu nằm ở chứng chỉ hành nghề. Nhưng nếu công ty tiến xa hơn sang tự đầu tư, phát triển và bán dự án, các điều kiện sẽ nặng hơn nhiều. Một số điểm cần lưu ý theo pháp luật về kinh doanh bất động sản:
- Chủ đầu tư dự án bất động sản thường phải đáp ứng yêu cầu về năng lực tài chính, trong đó có tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu so với tổng mức đầu tư của dự án.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ điều kiện theo quy định, ví dụ có giấy tờ pháp lý hợp lệ, không bị tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có những ràng buộc riêng như nghĩa vụ công khai thông tin và trong nhiều trường hợp cần bảo lãnh của ngân hàng.
Đây là lĩnh vực mà khung pháp lý thay đổi tương đối thường xuyên, nên các con số và điều kiện cụ thể nên được kiểm tra với cơ quan quản lý hoặc đơn vị tư vấn theo quy định hiện hành tại thời điểm thực hiện, thay vì áp dụng theo thông tin cũ.
Công khai thông tin và sàn giao dịch bất động sản
Một đặc thù của ngành là yêu cầu minh bạch thông tin trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường phải công khai thông tin về bất động sản, dự án trên hệ thống thông tin và tại nơi giao dịch trước khi chào bán. Bên cạnh đó:
- Sàn giao dịch bất động sản là mô hình có điều kiện riêng về cơ sở vật chất và nhân sự, không phải cứ mở văn phòng là gọi là sàn.
- Xu hướng quản lý hiện nay đề cao việc giao dịch qua kênh chính thức và thanh toán không dùng tiền mặt, nhằm hạn chế rủi ro và trốn thuế.
- Hồ sơ giao dịch, hợp đồng mẫu cần tuân thủ quy định để bảo vệ cả doanh nghiệp lẫn khách hàng khi có tranh chấp.
Việc xây dựng quy trình giao dịch bài bản ngay từ đầu sẽ giúp công ty bạn tạo được niềm tin với chủ đầu tư khi nhận phân phối dự án, đồng thời giảm rủi ro pháp lý về sau.
Thuế và doanh thu trong hoạt động bất động sản
Vì giá trị giao dịch lớn, hoạt động bất động sản luôn được cơ quan thuế quan tâm. Bạn nên phân biệt rõ các dòng doanh thu, vì cách tính thuế khác nhau:
- Doanh thu môi giới: là phí dịch vụ công ty được hưởng, cần xuất hóa đơn và ghi nhận trung thực, tránh tình trạng nhận hoa hồng ngoài sổ sách.
- Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản do chính công ty đầu tư: liên quan đến cách xác định doanh thu, chi phí và nghĩa vụ thuế của hoạt động chuyển nhượng.
- Doanh thu cho thuê: có cách kê khai và xuất hóa đơn riêng theo kỳ.
Đặc biệt với cộng tác viên môi giới, công ty cần xử lý đúng phần thuế thu nhập cá nhân khi chi trả hoa hồng. Nhiều công ty môi giới mới gặp rắc rối ở chính khâu này vì trả hoa hồng tiền mặt mà không kê khai. Để khởi đầu đúng hướng và tránh các lỗi phổ biến, bạn có thể tham khảo thêm những sai lầm thường gặp khi thành lập doanh nghiệp.
Câu hỏi thường gặp
Mở công ty môi giới bất động sản có cần vốn pháp định không?
Hoạt động môi giới bất động sản thường nhẹ về yêu cầu vốn hơn so với hoạt động đầu tư, phát triển dự án. Tuy nhiên, ràng buộc nặng nhất với môi giới lại nằm ở chứng chỉ hành nghề của nhân sự và việc hành nghề phải gắn với tổ chức. Mức vốn và điều kiện cụ thể nên được kiểm tra với cơ quan đăng ký kinh doanh theo quy định hiện hành.
Cộng tác viên của tôi chưa có chứng chỉ thì có được dẫn khách không?
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản cần có chứng chỉ hành nghề hợp lệ và hành nghề trong khuôn khổ một tổ chức. Để an toàn pháp lý, công ty nên bảo đảm những người trực tiếp thực hiện môi giới có chứng chỉ, đồng thời lưu giữ hợp đồng và chứng từ giao dịch minh bạch. Bạn nên kiểm tra quy định mới nhất vì yêu cầu về chứng chỉ có thể được điều chỉnh theo thời gian.
Công ty tôi chỉ định cho thuê lại bất động sản thì có thuộc diện kinh doanh bất động sản không?
Cho thuê bất động sản thường được xem là một hoạt động kinh doanh bất động sản và phải thực hiện thông qua doanh nghiệp với việc đăng ký mã ngành phù hợp, kèm nghĩa vụ thuế tương ứng. Tùy quy mô và hình thức, mức độ ràng buộc có thể khác nhau, nên bạn nên trao đổi cụ thể với cơ quan đăng ký kinh doanh hoặc đơn vị tư vấn trước khi triển khai.
